金融機関に借り換えを勧められたけど、借り換えするってどういうこと？

といった方のためにここでは基本的な「住宅ローンの借り換え」とは何か？を説明したいと思います。

「住宅ローンの借り換え」とは、今の家に住み続けながら今組んでいる住宅ローンとは別の有利な条件の住宅ローン（例えば現在のローンよりも金利が低い等）に乗り換えることです。

つまり、新たに好条件の金融機関でローンを組みなおして、今組んでいる住宅ローンを一括で返済するという仕組みです。

たくさんの銀行などの金融機関から色々なプランやキャンペーンが出ていますから、どの金融機関で借り換えるのが得なのか、見比べて見極める必要があります。

ですが、キャンペーンや特典に惑わされてはいけません。

長い目で見た時にどれくらい得をするのか？

借り換える前より損をしないか？

銀行などの金融機関はキャンペーンや特典を大々的に前に押して広告していることが多いので、そういった情報ばかりを見て惑わされない様、注意が必要です。

場合によっては今ローンを組んでいる金融機関に「借り換えを考えているのだけど・・・」と話をすると、金利を低くしてくれる場合もある様です。

金融機関にとっては大事なお客様を逃すことになってしまうので、引きとめようとするのは当然ですね。

今組んでいる住宅ローン、借り換えをしようとしている住宅ローン、見直すものや見極めるものはたくさんあるので頭が混乱してしまうと思いますが、１つ１つ見ていけばそう難しいものではありません。

それに、銀行などには借り換え等の相談に応じてくれるファイナンシャルプランナーをいう資格を持った方が必ずいるので、まずは相談してみるのも手かもしれません。

なんだかめんどくさそう・・・と思っている人も多いのではないでしょうか？

確かに借り換えをするには様々な手続きが必要です。

①借り換え先へ申し込む

②融資が可能かどうか審査をする（ここで審査に落ちると振り出しです）

③今までローンを組んでいた金融機関へ一括返済の手続きを申し込む（借り換えすることを伝える）

④借り換え先と融資契約を結ぶ

⑤借り換え先からの融資で元の住宅ローンを完済

⑥抵当権抹消・再設定

⑦新しい住宅ローンの返済開始

大まかにはこういった流れです。
④～⑥は同時に行う必要があります。

⑥の抵当権抹消・再設定については、前にローンを組んでいた金融機関から抵当権抹消の書類をもらい、借り換え先で抵当権の再設定を行います。

多くの銀行や金融機関では、指定の行政書士がいるところが多いので、お任せすることが多いかもしれません。依頼料や手数料を省きたいという人は、この手続きを自分ですることもできる様です。

また、審査には借り換え先の金融機関が指定した書類が必要なので、準備しておく必要があります。

大まかに説明しましたが、詳しいことは借り換え先の金融機関の方に聞けば丁寧に教えてくれます。

審査の基準や必要な書類も金融機関によって様々なので、事前に確認しておくと良いかもしれませんね。

ここではそんなあなたのために、金利の種類を簡単に紹介したいと思います。

■変動金利

一定期間ごと（大体は年に２回で、５年間は固定のことが多い）に金利が見直されます。最初は安く、後から金利が上がっていくことが多いです。大抵の金融機関が取り扱っているメジャーな金利です。

■固定金利

返済終了まで最初に決めた金利が継続します。上がったり下がったりすることがないので、将来の見通しが立てやすく、返済計画が立てやすいです。フラット３５は固定金利に含まれます。

固定期間が長いほど金利が高い傾向がありますが、固定なので急に上がるといった心配はありません。

■固定金利選択型

ある一定期間（３年・５年・１０年など）は固定金利で、その後は変わるといった金利です。
固定期間終了後は変動金利になる場合が多いですが、また固定金利にするか変動金利にするかを選べる金融機関も増えてきている様です。

■段階固定金利

一定期間は通常よりも低い金利でローンを組むことができますが、"段階"というだけあって、少しずつ金利が上がっていきます。といっても、上がりっぱなしというわけではなく、金利の変動幅は契約時に決められているため、上限があります。

■金利混合型

ローンを分割し、片方を固定金利で、片方を変動金利で返済するシステムです。

・・・・どうですか？
自分にあった金利を選んで、効率よく返済していきたいですね。

それでは、どのような場合に損をしてしまうのでしょうか。

通常、住宅ローンを借り換えた方が得になるケースは以下の通りです。

■ ローンの残高が５００万円～１０００万円以上残っている

■ 返済の残り期間が１０年以上残っている

■ 借り換え前と借り換え後の金利差が１％以上ある

つまり、損をするのはこのケースの逆の場合ということですね。

■ローンの残高が１０００万円以下である

■返済の残り期間が１０年以下である

■借り換え前と借り換え後の金利差が少ない

また、優遇金利適用の短期固定金利で借りている人も損をする可能性があります。一括返済の目途がたっている人も借り換えするよりも一括返済した方が得をする場合があります。

借り換えには手続きなどに必要な諸費用がかかります。その費用が借り換えをして得をした金額を上回っていたら損をしてしまいます。

事前に借り換えシュミレーション等で具体的な数字を出してみると良いかもしれません。

不安な場合は借り換えを検討している金融機関に具体的な数字を出してもらうのも良いでしょう。そこから比較・検討しても遅くはありません。

ここでは各金利プランのメリット・デメリットを挙げていこうと思います。

■変動金利

＜メリット＞
・固定金利よりも金利が低く設定されていることが多い
・金利に変動がなければずっと低い金利で返していける
・金利が下がれば返済金額も下がる

＜デメリット＞
・将来の見通しが立てにくい（金利が上がるか下がるかわからない）
・金利が上昇したときは、返済額も上がってしまう
・返済金は５年間変化しないため、急激に金利が上がると未収利息が発生してしまうことがある

■固定金利

＜メリット＞
・将来の見通しが立てやすい
・低金利時に借りるとずっとその金利で返済していける
・安定度◎

＜デメリット＞
・変動金利よりも金利の設定が高め
・金利が長期間で変動しないと仮定した場合、損
・金利が下がっている時に借りると結果的に金利負担が他の金利よりも多くなることがある
・高金利時に借りると金利は高いまま

■固定金利選択型

＜メリット＞
・一定期間（設定した期間）を過ぎれば、金利の見直しができる
・キャンペーンなどで安く借りられる金融機関が多い

＜デメリット＞
・見直し時、期間満了時の金利適応になるため、金利が高くなることがある
・金利下降時は変動金利が、金利上昇時は固定金利が結果的に得になることが多い

■段階固定金利

＜メリット＞
・借入時から大体の最終的な負担額が想定できる
・金利は１度変わるのみ

＜デメリット＞
・金利変更時（１０年後）に金利が上がる
・金利が下がっている時に借りると結果的に金利負担が他の金利よりも多くなることがある

住宅ローンの借り換えをすることに決めたけど、どこに相談すれば良いのかわからない、まずはどうするの？

そういった人のために、借り換えの手順を説明しますね。

①借り換え先を選ぶ

たくさんある金融機関の中から借り換えをする金融機関の目星を付けます。

②相談してみる

借り換えをしようと思っている金融機関に相談してください。いきなり店舗に行くのは気が引けるという人は、電話などで相談しても構いません。

この時点で、大体の見積もりを出してもらって、返済にどれくらいかかるのか、今と比べてどれくらい得をするのかを概算で出してもらいましょう。わからないことや疑問点があったらこの時にどんどん質問します。金融機関とは長い付き合いになるので、この時の対応が悪かったり、気に入らなかったりしたら考え直すのも手ですね。

また、現在借りている金融機関に借り換えを考えていることを相談すると、金利を下げてくれることもある様なので、相談してみると良いかもしれません。

③申し込み・審査

借り換えの申し込みをして、借入できるかどうかの審査を行います。仮審査と本審査があるので、仮審査に通ってもまだ落ちる可能性があるということを頭に入れておきましょう。

④一括返済の申し込み

審査に通ったら、現在借入を行っている金融機関に一括返済の申し込みをします。
詳しい方法は金融機関から説明があるので大丈夫です。

⑤契約締結・融資実行

必要書類等の提出が終われば、契約成立です。
月々の返済がスタートします。

うまく集めることができれば１～２日で集めることができるので、事前に何の書類が必要なのか、借り換え先の金融機関に確認しておくと良いでしょう。

申し込み時に必要な書類のみではなく、契約が成立した時に必要になる書類も聞いておくと手間が省けます。

必要な書類はそれぞれの金融機関によって違うのですが、多くの金融機関で必要とされているものは、主に以下の通りです。

■市区町村役場で用意するもの
　・印鑑証明
　・住民票
　・住民税課税決定通知書
　・固定資産税評価証明書

■法務局で用意するもの
　・不動産登記簿謄本
　・建物図面
　・公図
　・地積測量図

■職場や本人が持っているもの
　・重要事項説明書
　・建築確認通知書
　・不動産売買契約書or工事請負契約書
　・返済中の預金通帳（２年分あると良い）
　・借入中の返済明細表
　・償還予定表
　・源泉徴収票
　・実印
　・免許証
　・健康保険証

一戸建てとマンションの場合で必要な書類が異なる場合もあるので、借入先の金融機関に確認を取りましょう。

ざっと見てもたくさんの書類が必要ですね。

市区町村役所や法務局、金融機関など様々なところから書類を取る必要がありますから、早めに必要な書類を聞いて準備しておくと良いと思います。

借り換えることによって金利が安くなれば余裕が生まれ、早く返してしまいたい・・・と考える人も多いのではないでしょうか。

また、借り換えでもっと住宅ローンの返済に余裕を持たせたいと思う人は、返済期間の延長ができれば月々の支払いがもっともっと楽になりますよね。

延長も短縮も、借り換え先の金融機関と相談して決めることが可能です。

でも注意が必要なこともあります。

返済期間を延長するということは払う金利が増えるということです。今までのローンと同じ期間で試算していた人は、総返済額が増えてしまいます。でも、割れる月数が増えるので、月々の返済額は減ります。

短縮するということは払う金利が減り、総返済額は減りますが、もしも返済中に余裕がなくなってしまった時のことを考えると・・・注意が必要です。

そこで、早く返してしまいたい、総返済額を減らしたいという人には"繰り上げ返済"がオススメです。

繰り上げ返済には返済期間短縮型と返済額軽減型があり、返済期間短縮型で繰り上げ返済をすれば結果的に返済期間を短縮することができ、総返済額を減らすことができます。

繰り上げ返済の手数料が無料のところで借り換えをするなら、これを使わない手はありません。

長い付き合いになる住宅ローン、返済している間に何があるかわかりません。もしもの可能性を色々と考えた上で、返済期間の相談をしましょう。